# 21 Nemovitosti v roce 2024 a výhled do roku 2025

Zajímá Vás, co se dělo na realitním trhu v minulém roce? Připravil jsem pro Vás krátké úvodní video a dnešní článek.

Na co se můžete těšit?

• Ukážeme si hlavní trendy, které ovlivňovaly ceny nemovitostí v minulém roce.
• Podíváme se na prodejní ceny všech kategorií nemovitostí v našem regionu.
• Nezapomeneme ani na ceny nájmů a s tím související výnosnosti investičních bytů.
• A nakonec Vám řeknu, co můžete očekávat v letošním roce 2025.

Co znamenal rok 2024 pro realitní trh?

Rok 2024 byl ve znamení velkého oživení trhu. Velkou měrou k tomu přispělo snižování úrokových sazeb. ČNB snížila úroky v minulém roce sedmkrát, z počátečních 6,75 % až na současná 4 %. Samotný vliv na hypoteční sazby nebyl rovnoměrný – průměrná hypotéka z 6,2 % spadla těsně pod 5 %, nicméně i tak poháněla hypoteční trh nahoru. Objem nových hypoték se podle předběžných informací oproti roku 2023 takřka zdvojnásobil.

Energie se z období cenových šoků pomalu opět dostávají na snesitelnou úroveň. Sice už se nedostaneme na hladiny před rokem 2022, ale energie už nejsou takovým likvidačním strašákem jako v době energetické krize. To mělo zásadní vliv i na návrat investorů na realitní trh.

A jsou to právě investiční nemovitosti, které v roce 2024 dominovaly. Kombinace většího optimismu, klesajících úroků, nižších cen energií a především návratu nemovitostí na rostoucí trajektorii motivovala realitní investory opět nakupovat.

Jak se vyvíjely ceny nemovitostí na Olomoucku v minulém roce?

Začněme u novostaveb. Ty za minulý rok zdražily v průměru o 12,5 %, z 89.000 Kč/m² na současných 100.000 Kč/m². Nejdražší projekty u menších dispozic už testují cenu nad 110.000 Kč/m². Novostavby jsou obzvláště oblíbené u movitějších investorů, kteří spoléhají nejenom na snadnou obsaditelnost, ale především na nižší provozní náklady v prvotních letech.

Ještě lépe se dařilo novostavbám v Prostějově, kde ceny vyrostly dokonce o 16 %, z 62.000 na 72.000 Kč/m². Prostějov začíná být čím dál více populární alternativou pro investory, kteří na novostavbu v Olomouci již nedosáhnou, ale stále chtějí mít zajímavý výnos s dobrou obsaditelností.

Nedařilo se však jen novostavbám. Výrazný nárůst zaznamenaly i starší cihlové a panelové byty. V Olomouci je to o 10 % více u cihlových a dokonce 15 % u panelových bytů. Už jsme tak vymanili ze situace, která panovala na realitním trhu v roce 2022, kdy došlo ke krátkodobému poklesu z důvodu vysoké inflace a pesimistické nálady na trhu. Panelové byty už se dotýkají hranice 75.000 Kč/m² a starší cihlové 90.000 Kč/m². V Prostějově a Přerově se starší byty aktuálně pohybují v cenách lehce přes 50.000 Kč/m². Nejoblíbenější kategorií u investorů zůstávají stále dvoupokojové byty, což reflektují i developeři – byty 2+kk tvoří více než 60 % všech nových bytů.

Nájemní bydlení

Realitní trh však nejsou jen prodejní transakce. Mnoho z Vás zajímá především nájemní bydlení, kde se za poslední tři roky dostupnost pro nájemníky výrazně zhoršila. Drahé ceny nemovitostí v kombinaci s vyššími úroky v minulých letech donutili mnoho zájemců o vlastní bydlení nákup odložit a přesunout se do nájemního bydlení. To poptávku, a tím pádem i ceny nájmů, ještě zvyšovalo. Tento trend se nezměnil ani v roce 2024. Ceny nájmů rostly rychleji než inflace a jejich průměrné ceny se koncem roku zastavily na 325 Kč/m²/měsíc u novostaveb, 285 Kč u starších cihlových a 255 Kč u paneláků. To znamená, že pod 10.000 Kč už žádný nájem v Olomouci asi neseženete, u rodinných třípokojových bytů jsme už i u těch nejlevnějších kategorií přes 15.000 Kč, u novostaveb přes 20.000 Kč.

Kdo jako alternativu k Olomouci hledá v Přerově nebo Prostějově, uspoří v průměru ¼ olomoucké ceny.

Výnosnost investičních bytů díky rychlejšímu tempu růstu cen než u nájmů mírně poklesla z 4,5 % na průměrné 4 %.

Co můžeme očekávat v roce 2025? Vyplatí se čekat na další snižování úrokových sazeb?

Kdo čekal na nejlepší příležitost investičního nákupu, už svůj čas propásl. Ceny nemovitostí se po krátké korekci odlepily od dna a už dál bourají rekordy. Cenový růst je tlačen především investičními nákupy, a proto bych se při stanovení své strategie zaměřil spíše na ceny nemovitostí než na drobný pokles úrokových sazeb – a s nákupem nemovitosti bych určitě neotálel.